VENTE DE L’IMMEUBLE DEMEMBRE
La vente d'un immeuble démembré fait référence à la vente d'un bien immobilier dont la propriété est divisée en deux types de droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété.
- Usufruit: Ce droit confère à son détenteur le droit d'utiliser et de jouir du bien ainsi que d'en percevoir les revenus (comme les loyers pour un bien locatif) pendant une période déterminée ou jusqu'à son décès.
- Nue-propriété: Ce droit concerne la possession du bien, mais sans le droit d'en jouir ni d'en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire dispose uniquement du droit de disposer du bien (par exemple, le vendre) une fois que l'usufruit prend fin.
La vente de l'immeuble démembré implique la coopération des deux parties à savoir l'usufruitier et le nu-propriétaire.
L’article 621 du code civil dispose : « En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix. »
L’usufruitier et le nu-propriétaire disposent par conséquent d’une alternative à 3 branches : répartir le prix entre eux, mettre en place un quasi-usufruit conventionnel, ou encore, décider d’un remploi dans une acquisition démembrée.
1 - La répartition du prix
Si les parties ont choisi de répartir le prix entre elles, il est nécessaire que la valeur de chacun des droits apparaisse dès l’avant-contrat. Même s’il s’agit d’une opération unique côté acquéreur, côté vendeurs, il s’agit de la cession de deux droits distincts, moyennant chacun un prix.
Les parties peuvent recourir au barème fiscal ou à une évaluation économique.
La vente concomitante de l’usufruit et de la nue-propriété n’emporte pas extinction de l’usufruit successif : il est impératif de faire intervenir l’usufruitier successif pour qu’il renonce à son droit afin de supprimer tout risque d’éviction pour l’acquéreur
2- La mise en place d’un quasi-usufruit conventionnel
Le choix d’un quasi-usufruit sur le prix de vente permet à l’usufruitier d’appréhender l’intégralité du prix de vente et d’en disposer comme il l’entend. A l’extinction de son droit, sa succession se trouve débitrice d’une créance de restitution à l’égard du nu-propriétaire.
L’usufruitier est en principe tenu de fournir caution (C. civ. art. 601). A défaut, le nu-propriétaire est en droit d’exiger un placement des fonds.
Lorsque les parties dérogent à la répartition du prix et optent pour un quasi-usufruit, il est impératif de faire état de l’option pour le quasi-usufruit dans l’acte de vente pour garantir la déductibilité de la créance de restitution au passif de la succession de l’usufruitier.
L’option pour le quasi-usufruit sur le prix de vente d’un bien dont le démembrement a été créé par rétention (cession/donation avec réserve d’usufruit) ne doit être exercée que si l’opération ne poursuit pas un but principalement fiscal. A défaut, il sera plus judicieux d’opter pour un remploi du prix dans une nouvelle acquisition en démembrement pour conserver un avantage fiscal.
3- Le maintien d’un démembrement en vue d’un remploi
Le remploi dans un nouveau bien démembré permet de conserver le bénéfice de l’article 1133 du CGI (reconstitution de la pleine propriété en franchise de droits à l’extinction de l’usufruit), perdu en cas de répartition du prix de vente.
Mais attention à la présomption de fictivité du démembrement de propriété posé par l’article 751 du Code Général des Impôts.
Il est essentiel que toutes les parties impliquées dans la vente comprennent clairement les implications du démembrement de la propriété et les droits qui en découlent. Les transactions impliquant des biens démembrés peuvent être complexes, et il est recommandé de consulter votre notaire pour garantir une transaction légale et équitable pour toutes les parties concernées.
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