Peut on régulariser un bail dérogatoire à la suite d'un bail commercial 3/6/9 ?

1. Possibilité de conclure un bail dérogatoire après un bail commercial

Il est possible de conclure un bail dérogatoire après l’expiration d’un bail commercial 3/6/9. La jurisprudence a confirmé cette possibilité, à condition que le bail dérogatoire respecte les conditions prévues par l’article L. 145-5 du Code de commerce. Par exemple, la Cour de cassation a jugé que les parties peuvent valablement conclure un bail dérogatoire pour les mêmes locaux après la fin d’un bail commercial, sans que cela entraîne automatiquement une requalification en bail commercial ("Les parties à un bail commercial peuvent valablement conclure, à l’expiration de celui-ci, un bail dérogatoire pour les mêmes locaux").
Toutefois, cette possibilité est limitée par la durée maximale autorisée pour les baux dérogatoires, qui est de trois ans depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 ("À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux").

2. Conditions de validité du bail dérogatoire

Pour qu’un bail dérogatoire soit valide après un bail commercial, les conditions suivantes doivent être respectées :
Durée maximale de trois ans : La durée totale du bail dérogatoire ou des baux dérogatoires successifs ne doit pas excéder trois ans ("La durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas excéder trois ans").
Absence de fraude : La conclusion du bail dérogatoire ne doit pas être le résultat d’une fraude visant à contourner le statut des baux commerciaux. Par exemple, une succession de baux dérogatoires avec des prête-noms ou des clauses frauduleuses est interdite ("La succession de baux, chacun d'une durée inférieure à la durée maximale légale, est frauduleuse lorsque le nouveau bail conclu à l'expiration du premier [...] avait pour but de faire échec à l'application du statut des baux commerciaux").
Volonté claire des parties : La volonté de déroger au statut des baux commerciaux doit être claire et non équivoque. Les juges du fond apprécient souverainement cette intention ("La volonté de dérogation doit être claire et non équivoque").
 

3. Effets de la conclusion d’un bail dérogatoire après un bail commercial

Si le bail dérogatoire est conclu dans les conditions prévues par la loi, il est valable et ne sera pas automatiquement requalifié en bail commercial. Cependant, si le locataire reste dans les lieux à l’expiration du bail dérogatoire sans opposition du bailleur, un nouveau bail commercial sera automatiquement constitué en application de l’article L. 145-5, alinéa 2 du Code de commerce ("Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre").
En revanche, si le bail dérogatoire est conclu en violation des règles légales (par exemple, dépassement de la durée maximale ou fraude), il pourra être requalifié en bail commercial dès sa conclusion ou à l’expiration de la durée légale.

4. Jurisprudence pertinente

Cass. 3e civ., 1er février 2018, n° 16-23.122 : La Cour de cassation a validé la conclusion d’un bail dérogatoire après un bail commercial, précisant que cette pratique est conforme à l’article L. 145-5 du Code de commerce ("Les parties peuvent valablement conclure, après la fin du bail commercial, un bail dérogatoire").
Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-20.443 : La Cour a rappelé que la durée cumulée des baux dérogatoires successifs ne peut pas excéder trois ans, même si le locataire renonce au statut des baux commerciaux ("Depuis la loi Pinel de 2014, la renonciation du titulaire d’un bail dérogatoire à l’application du statut des baux commerciaux est sans effet si la durée cumulée des baux dérogatoires excède trois ans").

5. Précautions à prendre

Pour éviter tout risque de requalification ou de contentieux, il est recommandé de :

• Respecter strictement la durée maximale de trois ans pour le bail dérogatoire.

• Formaliser clairement la volonté des parties de déroger au statut des baux commerciaux dans le contrat.

• S’assurer qu’aucune fraude ou intention de contourner le statut des baux commerciaux ne puisse être reprochée.

En conclusion, il est possible de régulariser un bail dérogatoire à la suite d’un bail commercial 3/6/9, sous réserve de respecter les conditions légales et jurisprudentielles. Toutefois, une attention particulière doit être portée à la durée maximale autorisée et à l’absence de fraude pour éviter toute requalification en bail commercial.